鄭志明 不動產估價師/地政士/製茶士 事務所

Yahoo知識：請問商四條件為何?

發問者：lorraine ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-09-23 05:24:48 ( 還有 9 天發問到期 )

回答：1 意見： 1

 請問商四條件為何?謝謝!說明如下

目前有建商來談大約是300%,但我們幾年前買房子時,地目已經是商四,在敦化南路大安路跟得上忠孝市民大道中間,目前總共七百多坪七十幾戶,大多地主為13-14坪左右

這樣子四面都有巷子,只是不明白容積率怎麼只有300%,地目也沒有設條件,已經是商四土地了,我們巷子一樓都是商店,另一個巷子一樓是住家是不是另一條巷子不是商四的地?不太明白?謝謝解答

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回答者：   鄭志明 ( 初學者 5 級 )

回答時間：        2011-09-23 09:59:43

答：

一、所謂「商四」即所謂「第四種商業區」依「臺北市土地使用分區管制自治條例」第四條第11項：「為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。」

二、影響土地很重要的價格因素，當然跟土地使用分區有很大的關係，而土地使用分區之分類界定是依土地使用分區管制(要向市政府申請土地使用分區證明)而不是「地目」，若經向市政府申領該土地之「土地使用分區證明」為「第四種商業區」那才為確定。

三、而「第四種商業區」之容積為多少，即應根據「臺北市土地使用分區管制自治條例」之規定。其規定如下：

四、第25條：(臺北市土地使用分區管制自治條例)

商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達三○○％者，以三○○％計。

建築基地因受限於第一項建蔽率規定，致無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬如下：

(一)第一種商業區，建蔽率六○％。

(二)第二種商業區，建蔽率七○％。

(三)第三種商業區，建蔽率七○％。

(四)第四種商業區，建蔽率八○％。

五、簡單說明以上規定，即分區若為「第四種商業區」其建蔽率即為75%。但容積率則要看該基地所面臨的前面巷道寬度，以其巷道寬度乘上50%即為該基地之容積率，最低為300%，最高不得超過800%，因此來回差距很大。

六、依以上說明及你的描述，大概判斷你的土地所面臨之巷道應大約6米巷道左右所以建商才會說容積約300%(6米´50%=300%)，這300%的容積是對你這塊基地而言。但若建商可以整合大規模開發，而將基地之建築線拉到前面所面臨的街道為16米以上則該土地即可以800%(16米´50%=800%)的容積來進行開發。因此你要與建商洽談的是能以大規模開發為基礎來進行議價，而不是僅就你自己的土地規模來談來回差距還滿大的。