鄭志明 不動產估價師/地政士/製茶士 事務所

報載：房產愈「標」愈高 中壽不玩了

鄭志明：本文主要重點「中壽購買不動產，以租金收益為最主要的考量，必須達2.5%～3%才會投標。但最近這幾起不動產標售案，租金收益未達此水準，中壽不會為了買而買。」。先前有人做過統計，台灣目前的租金收益率約1.7%，是世界倒數的，代表房價過高而租金一直無法有效的反應在房價，造成收益率偏低現象。當然國民所得一直拉不上來，國民消費也就無法有效的成長，進而反應在房租的所得消費上。也因房價過高依中壽購買不動產的考量標準，必須達2.5%~3%，挑不到房產進行投標也就不足為奇了。

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房產愈「標」愈高 中壽不玩了

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】

2011.09.21 03:48 am

各大壽險公司競逐大台北地區不動產市場，使得標售價格愈墊愈高，壓縮收益率，已有壽險公司決定不玩了。中國人壽總經理郭瑜玲昨（20）日表示，這一波不動產標售案，中壽都不參與。

房地投資的內在價值評估

作者：鄭志明

巴菲特在1992年的年報上說「單以低股價淨值比、低本益比、高股息收益率的方法買進股票，也不叫做「價值投資」，股票更不能一刀切成價值型與成長型兩種。」由以上觀之並不是以低價買進個股即為「價值投資」，那「價值投資」到底該如何來定義呢？

這一關鍵性的問題，我試著來提出解釋，所謂「價值投值」即是要找出該投資標的「內在價值」而「內在價值」應該要由該標的賺錢能力來定義。

投資股票時衡量其膁錢能力的基準即為ROE， ROE在會計上即為股東權益報酬率，將稅後純益除以平均股東權益即為股東權益報酬率。用白話一點說即為一家公司的賺錢能力，我們可以這樣比喻，年初時我給你100元，而到年底時你替我賺了多少錢，這用多少錢賺多少錢的衡量指標即為ROE。

報載：北市房市交易 海嘯後新低

鄭志明：價跌量縮，且已連續二個月，跟之前行政院主計處統計全台的價量關係，均已呈同步向下，而非單一區域。繼續觀察後續變化...

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

2011.09.15 11:31 am

圖／經濟日報提供

台北市8月建物買賣移轉棟數昨（14）日出爐，僅3,489棟，創下金融海嘯後單月新低，成交量能接近2009年1月無薪假盛行時期。國內房仲業者估計，年底前恐難有好表現。

Yahoo知識問題：天母區租金應該如何定價?

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發問者：凌晨三點鐘 ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-09-06 14:04:35 ( 還有 9 天發問到期 )

解答贈點：5 ( 共有 0 人贊助 )

回答：1 意見： 0

 工作關係，被調到大陸工作

報載「北市彩虹名廈法拍

每坪95萬標脫」

依報載資訊如下

位於光復南路國父紀念館出口對面

大樓的第四樓  總坪數57.77坪

標脫總價5496萬9900元

李老闆是多年的客戶

最近他有一位朋友

想將其在復興北路上的一間店門

以總價8300萬出售給他

李老闆覺這店面很不錯

但對於價格到底合不合理

常有客戶詢問

什麼是「都市更新」

我就用最簡單的方式說明一下：

都市更新可簡單的以下列公式說明

A+B=C

定義如下：

每坪462萬 國有住宅用地飆新天價
2009/07/31 
【經濟日報╱記者梁任瑋╱台北報導】
 
國有財產局昨天標售仁愛路、杭州南路口224.5坪土地，以每坪462.8萬元、總價10.39億元標脫。業者指出，證明這波房地產不景氣落底，也代表北市中心「百萬房價」將成為常態。 記者高彬原╱攝影
 

房產回溫 北市6月土增稅增309%

2009/07/16

【經濟日報╱記者吳碧娥╱台北報導】

台北市稅捐稽徵處15日公布最新稅收狀況，上半年北市地方稅收實徵淨額265億元，比預算237億元超徵28億元，但金額仍較去年同期衰退6%。

土地增值稅收上半年首度出現超徵，只要全年短徵金額在10億元以下，台北市可望達成全年535億元稅收預算目標。

根據台北市稅捐處統計，台北市在上半年七項地方稅中，土增稅、房屋稅、契稅及印花稅都比預算數超徵。其中5月才開徵的房屋稅超徵34%，實徵淨額100億元，已超過年度預算目標；與房地產交易相關的契稅、土增稅，分別超徵13%、8%。加上近期股市上揚、銀行利率降至歷史新低、優惠房貸再度加碼等利多釋出，房地產交易稍有回穩，土增稅實徵淨額69億元，也是今年來首度出現超徵；印花稅也在稅捐處積極輔導貼用印花稅票下，稅收超徵4%。

此外，台北市6月土地增值稅申報1萬餘件，是最近一年來首次單月突破1萬件，較5月增加23%，實徵稅額更高達27億元，成長309%，創下上半年新高，顯示房地產景氣出現曙光。

Jimmy：今天有兩則新聞可同時閱讀，借以判定台北市房地產之價格走向趨勢。首先即是人口，一個地方是否會成長繁榮跟人口之增減有很大的關係，比方說，當你搬到某地方時，首先要解決的即是住的問題，不管是租或買就得提供房子供居住，住的問題解決再來就是食衣行的問題，以上的種種都因人口的增加而造成了當地的需求，有需求即可帶動當地繁榮。相反的，當台北市的人口逐漸流失，没有人就没有消費，慢慢的各類需求就會漸漸減少。因此，人口增減乃是當地是否繁榮與否的重要指標。就當人口遺失的同時，台北市的購屋痛苦指數却不斷的攀高，我想這也是造成人口遺失外流的重要原因。在此同時台北市房價却因媒體的報導不斷創新高，指標性建物的哄抬效果，造成附近房價居高不下，中產階級似乎在這波的金融風暴下被沖往市郊邊緣。

台北居大不易 每年流失萬人 
更新日期:2009/07/23 04:39 曾薏蘋／台北報導 
 中國時報【曾薏蘋／台北報導】 

狀況一：小張買了一隻手錶高興的向朋友炫耀，朋友七嘴八舌的問說你買多少錢，小張說1萬元，朋友確說你買貴了。

狀況二：小張買了一隻手錶高興的向朋友炫耀，朋友七嘴八舌的問說你買多少錢，小張說1萬元，朋友確說你買便宜了。

Jimmy：「估價」到底在估什麼價，我們簡單的定義，即是在衡量一件商品的價值，並以貨幣表示出來。商品即是手錶，貨幣即為1萬元，狀況一顯然手錶的價值不及1萬元因此你買貴了。狀況二顯然手錶的價值遠遠超過1萬元，因此朋友說你買便宜了。運用在房子估價上，顯然估價師要估的價錢是要符合房子的價值。但每個人對商品的喜好度不同，同一商品有人願意給予較高的價格，有人確不願意，但這不是估價師評量的基準。估價師在進行評價時，乃依客觀的角度進行評價，而非以個人之偏好度來進行衡量。依不動產估價技術規則之說明，即最有效使用，乃指在客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前題下，所作得以獲致最高利益之使用所評估出來的價格。所以在合理之狀況下你朋友應會說---確有這個價值，代表你買的價格是與你的商品價值相符的。

張金鶚：升格 不會助漲房價 
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】2009.06.30 02:15 am 
   政大地政系教授張金鶚昨（29）日指出，民眾實質所得還是偏低，即使三都升格也不會使房價大漲；升格直轄市，不代表購屋需求會增加，因為大家口袋還是沒錢，如果需求沒增長，一切只是資金行情而已。 
   內政部建築研究所昨天公布第一季房地產景氣動向，張金鶚說，房地產景氣對策信號6分是史上最低，尤其領先指標大幅下降，令他非常憂心，利多都出現在供給面。他認為，下半年是房地產重要關鍵期，如果建商又大量推案，加上一年多前的預售屋紛紛進入交屋期，房價不會上漲。 
   張金鶚表示，目前對房地產不利的問題都在基本面，包括失業人數創新高，所得沒有增加，營建股大漲都只是資金行情，基本面跟消息面有很大的落差，房市短期可能呈現盤整趨勢。  

   張金鶚表示，他對於陸資來台效益持保留態度，因為陸資都是來台灣學習know-how，不見得會投資，或是投資後就獲利了結出場，台灣無法直接受益。  

   張金鶚說，陸資來台使特殊商品商用不動產與豪宅看漲，目前也只聞樓梯響；陸資不會使民眾所得增加，陸資行情目前也只代表資金行情。