鄭志明 不動產估價師/地政士/製茶士 事務所

如何跨越危險叢林而不會死在路上

人一定是在經歷了一些挫折

才會在爬起來時

回顧過去做一些檢討

「想像一下，為活得更好，必需穿越危險的叢林。你可以待在安全之地過著平凡生活；也可以冒險穿越叢林去享受美好人生，你的選擇是什麼？」

不管如何，我們總得做出選擇。

因此我們要問一個問題？

約定由承租人負擔扣繳稅額，該扣繳稅額視同租金

實務上常有客戶如止約定

往往解釋很久

等收到補繳稅單

就明白了

http://a0936151681.blogspot.tw/2018/03/blog-post.html

【將房屋無償借與他人供營業使用，仍應申報租金收入】

「親兄弟明算帳」
即使親兄弟不明算帳
政府都要幫你算清楚

網址：http://a0936151681.blogspot.tw/2018/02/blog-post_23.html

部分繼承人不願繳納遺產稅該怎麼辦？

駱先生問：

駱先生有兄弟三人，其母親已於多年前過逝，不幸其父親亦於年前因病過逝，留下房子一棟及祖傳下來的土地，銀行存款不多，經計算其應納之遺產稅約三佰萬左右。其大哥之前因債務問題與其他兄弟不睦，故對應納之遺產稅額，拒不繳納，來問地政士，該如何處理。

鄭志明地政士答：

遺產稅納稅義務人如果有2人以上，因故無法一次繳納稅款，可向國稅局申請按法定應繼分分單繳納，並於繳納應繼分之遺產稅後，向國稅局申請核發不動產「公同共有同意移轉證明書」，據以向地政機關辦理「公同共有繼承登記」。以免因超過6個月內之辦理期限，致將來到地政事務所辦理登記時，會有逾期申辦之規費罰鍰問題。

遺產及贈與稅法第 41-1 條：「繼承人為二人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，為辦理不動產之公同共有繼承登記，得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書；該登記為公同共有之不動產，在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。」。

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重劃後繼承之土地再移轉，不適用減徵40％規定

呂先生問：

呂先生於三年前繼承其父親的一塊土地，現因經濟因素要將該土地出售。呂先生表示該土地於7年前經過市地重劃所發回之土地，現若出售，其土地增值稅將如何計算。

鄭志明地政士答：

依土地稅法第39條第4項規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。

呂先生之土地是繼承於其父親，雖其土地在其父親名下時經過重劃，但已於三年前繼承至呂先生名下。「繼承」仍屬移轉之原因，故該土地已「第一次移轉」過了，故再由呂先生名下移轉時，已不再適用「重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」之規定。

網址：http://a0936151681.blogspot.tw/2018/02/40.html

從「恩貝多克利斯的狗」到「呼吸法門六字絕」---關於深奧系統

為什麼一隻狗老喜歡睡在同一塊地磚上？

一本書已經印行了四十年，我們可以預期它還會再印四十年。

而只上市一年的書，我們卻很難預期明年是否還會再印行。

「六字絕」的玄奧之處。

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《印度尋秘之旅—在印度遇見馬哈希》

以一種西方驗證的態度，來探訪東方靈性的印度，能否在尋秘的旅途找到真正的大師。

虛假大師又如何招搖撞騙、奇異大師又有何奇異技法等等..

而悟道是怎樣的感覺！

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用GoogleMap徒步中國

中國有個說法

「十年中國看深圳

  百年中國看上海

  千年中國看北京

  三千年中國看陝西

  五千年中國看山西」

贈與農地要免稅不可不知

鄭志明地政士：

當事人蔡先生於民國100年11月將名下之農地贈與給子女，當時確實依法向當地區公所申領「農業用地作農業使用證明書」並依法辦理農地移轉免徵贈與稅。不料卻於近日收到國稅局通知書，要補課贈與稅及罰鍰。國稅局表示該贈與土地於民國100年10月即掛號通知要辦理區段徵收之協議價購，而蔡先生卻於100年11月將該土地贈與子女，並未符合農業發展條例第38條之1第一項規定，故依法要課徵贈與稅。

蔡先生很難接受這種天上掉下來的債務，深覺當時應請教專業的地政士做諮詢，以避免這種事的發生。

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贈與農地要免稅不可不知

財政部臺北國稅局表示，農業用地經依法律變更為非農業用地後，須同時取得(1)都市計畫主管機關核發符合農業發展條例第38條之1第1項規定情形之證明，及(2)農業主管機關核發該土地作農業使用證明書，所贈與之該農業用地，始得申請適用不計入贈與總額而免徵贈與稅。

房子出租了，那稅該如何計算？

楊先生問：

楊先生有一店面，預計每月出租5萬元給A公司來做店面使用。

A公司說明，訂約後的租金，要扣除租賃稅10%及1.91%的健保補充保費，實際上每月支付給楊先生的租金為44,045元。

楊先生有些不懂，特來詢問，關於出租房屋稅的計算方式。

鄭志明地政士答：

關於個人將房屋出租，其該有的稅賦，整理如下：

贈與千萬別搞錯了！

鄭志明地政士：

所謂每人每年贈與稅免稅額220萬是指

每人：指的是贈與人。

每年：指的是每年1月1日至當年12月31日。

免稅額：220萬元。

千萬別搞錯了，否則經查獲會補罰。

贈與節稅當年爽 現在淪查稅肥羊！

鄭志明地政士：

現政府的便民措失做的很好，很多的不動產移轉案件，當事人都想說自己辦理即可，不清楚的地方，再詢問政府相關人員即可，殊不知可能會有被查稅補罰的風險。

如贈與案件來說，牽涉到的稅賦問題即有土地增值稅、契稅、贈與稅、政府規費、將來要賣時考慮的房地合一稅。是用買賣視用贈與移轉好、還是支付價金用買賣移轉、還是直接贈與移轉即可，是留待將來遺產繼承好還是生前贈與好。土地贈值稅可否採用自用的優惠稅率、贈與稅是否有節稅方式，種種問題其實是要綜合考量，才能做出比較正確的判斷。

若當事人要向政府官員詢問相關問題，最直接的盲點即，你詢問增值稅該政府官員即只回答增值稅問題，你詢問贈與稅該政府官員即只回答贈與稅問題，每個單位即只回答自己掌管的事務，但問題是一個案件其稅務及相關規劃是連結在一起，缺乏綜合考量，有可能會有錯誤的判斷，等接獲稅務單位的查稅，往往都為時已晚，得不償失。

本文同時發佈在：http://a0936151681.blogspot.tw/2017/06/blog-post.html

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保險是否只要有指定受益人，均免課遺產稅？

常有客戶詢問？被繼承人(要保人)於生前所購買之保險，有指定受益人，是否在死亡時，得將該筆保險列入不計入遺產總額。

依國稅局說明：

(一)法條依據：遺產及贈與稅法第16條第9款：「左列各款不計入遺產總額：…九、約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。」。

(二)實質課稅原則：死亡人壽保險金是否列入遺產課稅，應依實質課稅原則來認定，一般具有下列特徵應計入遺產課徵：

1. 重病投保。  2.躉繳投保。  3.舉債投保。  4.高齡投保。5.巨額投保。  6.短期投保。  7.密集投保。  8.保險費高於或等於保險金。

網址：http://a0936151681.blogspot.tw/2017/04/blog-post_67.html

夫妻離婚 土地移轉要課徵土地增值稅嗎？

江太太問：

江太太與先生談好了要協議離婚，離婚條件之一即現登記在先生名下的房子要過戶給太太，但又擔心，房子之移轉不知要繳納多少的土地增值稅，於是在簽訂離婚協議書前，先確認清楚。

鄭志明地政士：

夫妻於婚姻關係存續中，所訂立的贈與契約雖於簽訂離婚協議後始申報土地增值稅，仍適用土地稅法28條之2規定，得申請不課徵土地增值稅，但需在訂立契約後30日內向稅捐處申報土地移轉現值。

另夫妻雙方亦可依民法1030-1條規定，主張夫妻剩餘財產差額分配請求權，於申報移轉現值時，主張不課徵土地增值稅。(財政部980117台財稅字第09704115110號函)

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出售預售屋應申報房地合一稅嗎？

陳太太問：

陳太太於一年前購買了一戶位於文山區的預售屋，嗣後由於經濟因素，欲將該預售屋出售，詢問，出售後若有賺錢是否要向國稅局申報房地合一稅？

鄭志明地政士答：

預售屋的買賣是一種預為將來可請求登記為房屋所有權人的「權利」，與一般房地的買賣性質不一樣。因此預售屋的買賣應屬財產權的交易，應依所得稅法第14條第1項第7類規定，於隔年5月依所得稅法第71條規定辦理綜合所得稅結算申報。

故陳太太所出售的預售屋非房地合一稅之課稅標的，而是應於隔年5月分辦理綜合所得稅結算申報時以財產交易所得併計申報。

網址：http://a0936151681.blogspot.tw/2017/03/blog-post_29.html

遺贈稅即將調高稅率之財產移轉評估
謝太太問：
近日新聞報導，政府為籌措長照財源擬調高遺產稅、贈與稅及菸稅的稅收，近日遺贈稅之部分條文修正草案已初審通過。
謝太太於民國63年即取得一塊位於台北市的土地，經計算其公告現值為6000萬左右，聽聞遺贈稅即將調高，特來詢問是否應於稅率調高以前，儘快將土地移轉過戶給子女。
鄭志明地政士答：
壹、本次修法重點：
依行政院目前所規劃草案修法之重點如下：

配偶相互贈與適用所得稅新制或舊制

黃先生問：

黃先生於民國100年購置台北市文山區的房子一棟，現想要將房子出售，但因黃先生於民國99年已賣過一間房子，一人一生一次之增值稅自用的優惠稅率已用過，但配偶的增值稅優惠稅率尚未使用過，於是想將房子先過戶給配偶，再由配偶來出售，此時適用之財產交易所得稅不知是新制或舊制，特來請教地政士。

鄭志明地政士答：

夫妻贈與時，其所贈與之財產是不計入贈與總額的，故不課徵贈與稅。

夫妻贈與時，其應納之土地增值稅，是可選擇採不課徵，待再移轉時再行以第一次贈與時之前次移轉價格來計課土地增值稅。夫妻贈與後再行出售，其所有權人持有期間若符合自用條件，當可主張自用增值稅率來計課土地增值稅。

本案黃先生初次取得之房子係於民國100年取得，嗣後若將該房子贈與給配偶，其持有期間是可合併計算，且其「取得日期」係以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，故黃先生若先贈與給配偶再由配偶出售給第三人，其財產交易所得稅是可適用舊制。

【小心被罰了~】遺產稅申報易犯10大錯　國稅局：要留意

鄭志明地政士：

台灣的稅務真的很複雜，而每次的修法總將其複雜度再加深一些，所以才會有那麼多的稅務爭訟，以下即為國稅局整理，民眾於申報遺產稅時常犯的10大錯誤，請小心謹慎，免得被補稅加處罰。

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【小心被罰了~】遺產稅申報易犯10大錯　國稅局：要留意

蘋果日報  2016年12月27日16:47     

更新：新增網友看法

假預告真賣屋 奢侈稅難逃

鄭志明：奢侈稅真是在考驗人性，房屋成交後才要主動向國稅局申報繳納10%或15%的稅額，計算一下稅額真是不少，因此才會有那麼多的案例想要來進行逃稅。真正經濟實力強的，當然會撐過閉鎖期2年。而對於那些急需用錢而賣屋者所造成之誤殺或錯殺才真是搥心肝。房價上漲時，有賺到錢，被課以奢侈稅，還說的過去，但若房價走跌時，還要被課以奢侈稅那才叫冤枉。

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假預告真賣屋 奢侈稅難逃

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

2013.10.02 04:02 am

利用「預告登記」產權，規避特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的手法恐怕無效了。國稅局鎖定不動產預告登記案件追稅，凡是先預告、後買賣者，前後時間在二年之內，仍會被課徵奢侈稅。