鄭志明 不動產估價師/地政士/製茶士 事務所

每坪462萬 國有住宅用地飆新天價
2009/07/31 
【經濟日報╱記者梁任瑋╱台北報導】
 
國有財產局昨天標售仁愛路、杭州南路口224.5坪土地，以每坪462.8萬元、總價10.39億元標脫。業者指出，證明這波房地產不景氣落底，也代表北市中心「百萬房價」將成為常態。 記者高彬原╱攝影
 

房產回溫 北市6月土增稅增309%

2009/07/16

【經濟日報╱記者吳碧娥╱台北報導】

台北市稅捐稽徵處15日公布最新稅收狀況，上半年北市地方稅收實徵淨額265億元，比預算237億元超徵28億元，但金額仍較去年同期衰退6%。

土地增值稅收上半年首度出現超徵，只要全年短徵金額在10億元以下，台北市可望達成全年535億元稅收預算目標。

根據台北市稅捐處統計，台北市在上半年七項地方稅中，土增稅、房屋稅、契稅及印花稅都比預算數超徵。其中5月才開徵的房屋稅超徵34%，實徵淨額100億元，已超過年度預算目標；與房地產交易相關的契稅、土增稅，分別超徵13%、8%。加上近期股市上揚、銀行利率降至歷史新低、優惠房貸再度加碼等利多釋出，房地產交易稍有回穩，土增稅實徵淨額69億元，也是今年來首度出現超徵；印花稅也在稅捐處積極輔導貼用印花稅票下，稅收超徵4%。

此外，台北市6月土地增值稅申報1萬餘件，是最近一年來首次單月突破1萬件，較5月增加23%，實徵稅額更高達27億元，成長309%，創下上半年新高，顯示房地產景氣出現曙光。

Jimmy：今天有兩則新聞可同時閱讀，借以判定台北市房地產之價格走向趨勢。首先即是人口，一個地方是否會成長繁榮跟人口之增減有很大的關係，比方說，當你搬到某地方時，首先要解決的即是住的問題，不管是租或買就得提供房子供居住，住的問題解決再來就是食衣行的問題，以上的種種都因人口的增加而造成了當地的需求，有需求即可帶動當地繁榮。相反的，當台北市的人口逐漸流失，没有人就没有消費，慢慢的各類需求就會漸漸減少。因此，人口增減乃是當地是否繁榮與否的重要指標。就當人口遺失的同時，台北市的購屋痛苦指數却不斷的攀高，我想這也是造成人口遺失外流的重要原因。在此同時台北市房價却因媒體的報導不斷創新高，指標性建物的哄抬效果，造成附近房價居高不下，中產階級似乎在這波的金融風暴下被沖往市郊邊緣。

台北居大不易 每年流失萬人 
更新日期:2009/07/23 04:39 曾薏蘋／台北報導 
 中國時報【曾薏蘋／台北報導】 

狀況一：小張買了一隻手錶高興的向朋友炫耀，朋友七嘴八舌的問說你買多少錢，小張說1萬元，朋友確說你買貴了。

狀況二：小張買了一隻手錶高興的向朋友炫耀，朋友七嘴八舌的問說你買多少錢，小張說1萬元，朋友確說你買便宜了。

Jimmy：「估價」到底在估什麼價，我們簡單的定義，即是在衡量一件商品的價值，並以貨幣表示出來。商品即是手錶，貨幣即為1萬元，狀況一顯然手錶的價值不及1萬元因此你買貴了。狀況二顯然手錶的價值遠遠超過1萬元，因此朋友說你買便宜了。運用在房子估價上，顯然估價師要估的價錢是要符合房子的價值。但每個人對商品的喜好度不同，同一商品有人願意給予較高的價格，有人確不願意，但這不是估價師評量的基準。估價師在進行評價時，乃依客觀的角度進行評價，而非以個人之偏好度來進行衡量。依不動產估價技術規則之說明，即最有效使用，乃指在客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前題下，所作得以獲致最高利益之使用所評估出來的價格。所以在合理之狀況下你朋友應會說---確有這個價值，代表你買的價格是與你的商品價值相符的。

遺產及贈與稅法之修法重點--- (2)

本次遺產及贈與稅法之另一修法重點即免稅額的提高 。 
        我國遺產稅、贈與稅免稅額自民國84年調整迄今已十餘年，其間曾於95年起按物價指數漲幅11.32%調整、惟因經濟成長、國民所得提高，各方迭有反映現行免稅額度過低，使多數因薪資所得累積財富之中產階級亦需負擔遺產稅。為落實遺產稅平均平均社會財富之目的，並使一般中小額財富者免於遺產稅負擔，故將遺產稅免稅額提高為1200萬元，贈與稅免稅額亦提高為220萬元。

張金鶚：升格 不會助漲房價 
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】2009.06.30 02:15 am 
   政大地政系教授張金鶚昨（29）日指出，民眾實質所得還是偏低，即使三都升格也不會使房價大漲；升格直轄市，不代表購屋需求會增加，因為大家口袋還是沒錢，如果需求沒增長，一切只是資金行情而已。 
   內政部建築研究所昨天公布第一季房地產景氣動向，張金鶚說，房地產景氣對策信號6分是史上最低，尤其領先指標大幅下降，令他非常憂心，利多都出現在供給面。他認為，下半年是房地產重要關鍵期，如果建商又大量推案，加上一年多前的預售屋紛紛進入交屋期，房價不會上漲。 
   張金鶚表示，目前對房地產不利的問題都在基本面，包括失業人數創新高，所得沒有增加，營建股大漲都只是資金行情，基本面跟消息面有很大的落差，房市短期可能呈現盤整趨勢。  

   張金鶚表示，他對於陸資來台效益持保留態度，因為陸資都是來台灣學習know-how，不見得會投資，或是投資後就獲利了結出場，台灣無法直接受益。  

   張金鶚說，陸資來台使特殊商品商用不動產與豪宅看漲，目前也只聞樓梯響；陸資不會使民眾所得增加，陸資行情目前也只代表資金行情。  

關係到每個人的遺產及贈與稅法己於民國98年1月23日由總統公佈施行，而關於此次之修法重點有那些，在此分別主題探討。

 本次修法之最大重點即稅率結構之調整，從修法前之累進稅率結構改為單一稅率結構。何謂累進稅率結構，簡單說明即遺產或贈與之財產愈多，所適用之稅率即愈高，那到底是高到多少？修法前遺產稅的稅率從最低的稅率2%~50%，贈與稅從4%~50%，依筆者之實務經驗，很多之有錢人往往計算下如此高的稅額，即怯步不行，而將移轉計劃放棄，其實這不就是本法之立法目的嗎，即為達財富平均分配，不讓有錢人永遠有錢，一直將財產世襲給下一代。在修法前本法確也發揮了一定之功效。

        修法後，在遺產稅及贈與稅均採單一稅率10%，因此，不管其遺產及贈與之財產到底有多少，均課徵固定稅率及遺產及贈與淨額之10%，若與修法前最高稅率50%相較，真不可謂不大。

        依筆者一般實務經驗，在台北市擁有一棟房子及在台北縣擁有兩棟房子，在遺產稅方面根本課不到稅，因此本次修法，對一般之平民老百姓，根本影響不大，主要還是對那些所得及財產高者有相當大之影響。

        當然依政府之說帖，乃為了吸引台商及滯溜海外資金能回來台灣投資，而此次修法我想也確實發揮了其功效，但能投資有錢投資者還是那些本來高所得者，對本來就在台灣生活者似乎也沾不到邊。  

修法如何修，政府站在那個角度修法，天秤便移向那邊，而你又站在那邊，你站在對的那邊嚒！？