鄭志明 不動產估價師/地政士/製茶士 事務所

房子出租了，那稅該如何計算？

楊先生問：

楊先生有一店面，預計每月出租5萬元給A公司來做店面使用。

A公司說明，訂約後的租金，要扣除租賃稅10%及1.91%的健保補充保費，實際上每月支付給楊先生的租金為44,045元。

楊先生有些不懂，特來詢問，關於出租房屋稅的計算方式。

鄭志明地政士答：

關於個人將房屋出租，其該有的稅賦，整理如下：

贈與千萬別搞錯了！

鄭志明地政士：

所謂每人每年贈與稅免稅額220萬是指

每人：指的是贈與人。

每年：指的是每年1月1日至當年12月31日。

免稅額：220萬元。

千萬別搞錯了，否則經查獲會補罰。

贈與節稅當年爽 現在淪查稅肥羊！

鄭志明地政士：

現政府的便民措失做的很好，很多的不動產移轉案件，當事人都想說自己辦理即可，不清楚的地方，再詢問政府相關人員即可，殊不知可能會有被查稅補罰的風險。

如贈與案件來說，牽涉到的稅賦問題即有土地增值稅、契稅、贈與稅、政府規費、將來要賣時考慮的房地合一稅。是用買賣視用贈與移轉好、還是支付價金用買賣移轉、還是直接贈與移轉即可，是留待將來遺產繼承好還是生前贈與好。土地贈值稅可否採用自用的優惠稅率、贈與稅是否有節稅方式，種種問題其實是要綜合考量，才能做出比較正確的判斷。

若當事人要向政府官員詢問相關問題，最直接的盲點即，你詢問增值稅該政府官員即只回答增值稅問題，你詢問贈與稅該政府官員即只回答贈與稅問題，每個單位即只回答自己掌管的事務，但問題是一個案件其稅務及相關規劃是連結在一起，缺乏綜合考量，有可能會有錯誤的判斷，等接獲稅務單位的查稅，往往都為時已晚，得不償失。

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保險是否只要有指定受益人，均免課遺產稅？

常有客戶詢問？被繼承人(要保人)於生前所購買之保險，有指定受益人，是否在死亡時，得將該筆保險列入不計入遺產總額。

依國稅局說明：

(一)法條依據：遺產及贈與稅法第16條第9款：「左列各款不計入遺產總額：…九、約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。」。

(二)實質課稅原則：死亡人壽保險金是否列入遺產課稅，應依實質課稅原則來認定，一般具有下列特徵應計入遺產課徵：

1. 重病投保。  2.躉繳投保。  3.舉債投保。  4.高齡投保。5.巨額投保。  6.短期投保。  7.密集投保。  8.保險費高於或等於保險金。

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夫妻離婚 土地移轉要課徵土地增值稅嗎？

江太太問：

江太太與先生談好了要協議離婚，離婚條件之一即現登記在先生名下的房子要過戶給太太，但又擔心，房子之移轉不知要繳納多少的土地增值稅，於是在簽訂離婚協議書前，先確認清楚。

鄭志明地政士：

夫妻於婚姻關係存續中，所訂立的贈與契約雖於簽訂離婚協議後始申報土地增值稅，仍適用土地稅法28條之2規定，得申請不課徵土地增值稅，但需在訂立契約後30日內向稅捐處申報土地移轉現值。

另夫妻雙方亦可依民法1030-1條規定，主張夫妻剩餘財產差額分配請求權，於申報移轉現值時，主張不課徵土地增值稅。(財政部980117台財稅字第09704115110號函)

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出售預售屋應申報房地合一稅嗎？

陳太太問：

陳太太於一年前購買了一戶位於文山區的預售屋，嗣後由於經濟因素，欲將該預售屋出售，詢問，出售後若有賺錢是否要向國稅局申報房地合一稅？

鄭志明地政士答：

預售屋的買賣是一種預為將來可請求登記為房屋所有權人的「權利」，與一般房地的買賣性質不一樣。因此預售屋的買賣應屬財產權的交易，應依所得稅法第14條第1項第7類規定，於隔年5月依所得稅法第71條規定辦理綜合所得稅結算申報。

故陳太太所出售的預售屋非房地合一稅之課稅標的，而是應於隔年5月分辦理綜合所得稅結算申報時以財產交易所得併計申報。

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遺贈稅即將調高稅率之財產移轉評估
謝太太問：
近日新聞報導，政府為籌措長照財源擬調高遺產稅、贈與稅及菸稅的稅收，近日遺贈稅之部分條文修正草案已初審通過。
謝太太於民國63年即取得一塊位於台北市的土地，經計算其公告現值為6000萬左右，聽聞遺贈稅即將調高，特來詢問是否應於稅率調高以前，儘快將土地移轉過戶給子女。
鄭志明地政士答：
壹、本次修法重點：
依行政院目前所規劃草案修法之重點如下：

配偶相互贈與適用所得稅新制或舊制

黃先生問：

黃先生於民國100年購置台北市文山區的房子一棟，現想要將房子出售，但因黃先生於民國99年已賣過一間房子，一人一生一次之增值稅自用的優惠稅率已用過，但配偶的增值稅優惠稅率尚未使用過，於是想將房子先過戶給配偶，再由配偶來出售，此時適用之財產交易所得稅不知是新制或舊制，特來請教地政士。

鄭志明地政士答：

夫妻贈與時，其所贈與之財產是不計入贈與總額的，故不課徵贈與稅。

夫妻贈與時，其應納之土地增值稅，是可選擇採不課徵，待再移轉時再行以第一次贈與時之前次移轉價格來計課土地增值稅。夫妻贈與後再行出售，其所有權人持有期間若符合自用條件，當可主張自用增值稅率來計課土地增值稅。

本案黃先生初次取得之房子係於民國100年取得，嗣後若將該房子贈與給配偶，其持有期間是可合併計算，且其「取得日期」係以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，故黃先生若先贈與給配偶再由配偶出售給第三人，其財產交易所得稅是可適用舊制。

【小心被罰了~】遺產稅申報易犯10大錯　國稅局：要留意

鄭志明地政士：

台灣的稅務真的很複雜，而每次的修法總將其複雜度再加深一些，所以才會有那麼多的稅務爭訟，以下即為國稅局整理，民眾於申報遺產稅時常犯的10大錯誤，請小心謹慎，免得被補稅加處罰。

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【小心被罰了~】遺產稅申報易犯10大錯　國稅局：要留意

蘋果日報  2016年12月27日16:47     

更新：新增網友看法

你的權狀上將看不到「地目及等則」了

從日據時期沿襲以來的地目等則，即將於民國106年1月1日廢除。

依現行登記簿謄本及權狀上之標示部，均有地目等則之欄位，地目等則所呈現的乃是「過去式」該土地所使用的狀況。然而我們比較在意的是「現在式」及「未來式」該土地可以使用的方式。

而該土地將來可使用的方式，在都市土地乃規定在各個縣市政府之都市計劃及相關法規上。非都市土地其可使用之方式，乃依登記簿謄本上的使用分區及使用地類別來進行使用管制。

以上不管是都市土地或非都市土地，均非以地目及等則來進行管制及使用，故於明年106年1月1日起，內政部即將廢除地目及等則之欄位。(計然地政士事務所)

本文同時發布在http://a0936151681.blogspot.tw/2016/11/blog-post.html